אם אתם גרים בבניין ישן ורוצים שינוי אמיתי באיכות החיים, ייתכן שתהליך פינוי בינוי הוא בדיוק מה שאתם מחפשים. במקום לתקן שוב את הלובי, להוסיף מעלית או להחליף את הצנרת, אפשר לפתור את כל הבעיות מהשורש: להרוס את הבניין הישן ולהקים אחד חדש, מרווח ומודרני, עם תנאים שמתאימים לימינו. זה לא תהליך פשוט, אבל הוא יכול לשפר באופן דרמטי את הנכס ואת החיים בתוכו. רוצים לבדוק אם זה רלוונטי לכם? מיד נפרט איך פינוי בינוי עובד, מה צריך לדעת לפני שמתחילים, ואיך עושים את זה נכון.
מהו פינוי בינוי?
פינוי בינוי הוא תהליך שבו מפנים דיירים ממתחם מגורים ישן, הורסים את המבנים הקיימים, ובונים במקומם בניינים חדשים ומודרניים. התהליך חייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור, והמתחם צריך להיות מוכרז רשמית כמיועד לפינוי בינוי.
בשונה מתמ"א 38 המתמקדת בבניין בודד וחיזוקו, פינוי בינוי עוסק במתחם שלם ודורש תכנון מחדש של כל האזור. תהליכי פינוי בינוי נבדלים גם במשך הזמן – תמ"א 38 מתקדמת מהר יותר (כ-8 שנים) בעוד פינוי בינוי אורך זמן ממושך יותר (כ-13 שנים). מעבר לכך, הדיירים בפינוי בינוי מקבלים דירות גדולות בהרבה מהמקוריות, לעומת תוספת מצומצמת יותר בתמ"א.
מסלולי פינוי בינוי שונים
מסלול רשויות מקומיות
במסלול זה, הממשלה או הרשות המקומית יוזמת את התוכנית ומכריזה על מתחם המיועד לפינוי בינוי. הרשות המקומית אחראית על קידום התוכנית עד לאישורה בוועדות התכנון ולהשלמת השטחים הציבוריים. לאחר מכן, הדיירים והיזם לוקחים אחריות על המשך התהליך.
מסלול פרטי
במסלול זה התוכנית נעשית ביוזמת הדיירים או היזם, שפונים למדינה לבקש הכרזה על המתחם כמיועד לפינוי בינוי. ההכרזה מקנה הטבות במיסוי, והיזם נושא בעלויות הכנת התוכנית וקידומה בוועדות התכנון.
שלבי ביצוע פרויקט פינוי בינוי
שלב 1: איתור והכרזה על מתחם פינוי בינוי
התהליך מתחיל באיתור אזור מתאים או בהכרזה ממשלתית על מתחם פינוי בינוי. נדרשת בדיקת היתכנות ראשונית לבחינת הכדאיות הכלכלית והתכנונית של הפרויקט.
שלב 2: התארגנות דיירים
נדרשת הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות במתחם כדי להתחיל בתהליך. הדיירים ממנים נציגות ובוחרים עורך דין שילווה את התהליך. מומלץ לבחור עו"ד דיירים מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית, שידע להגן על זכויותיכם, לוודא שתנאי ההסכם הוגנים ולפקח על יישומם בפועל.
שלב 3: בחירת יזם וחתימה על הסכמים
הנציגות בוחרת יזם לביצוע הפרויקט, ונחתמים הסכמים הכוללים את התמורות לדיירים, לוחות זמנים, ערבויות ותנאים מתלים.
שלב 4: תכנון וקבלת אישורים
היזם מכין תוכנית בניין עיר (תב"ע) ומקדם אותה באישור הוועדות המקומית והמחוזית. שלב זה אורך כ-3-6 שנים ומהווה את אחד השלבים הארוכים בתהליך.
שלב 5: קבלת היתרי בנייה
לאחר אישור התב"ע, היזם מגיש בקשה להיתרי בנייה ונותן לדיירים הודעת פינוי כ-60-90 יום מראש.
שלב 6: פינוי והריסה
הדיירים עוברים לדיור חלופי במימון היזם, והבניינים הישנים נהרסים. שלב זה נמשך כ-6-18 חודשים.
שלב 7: בנייה ומסירה
הבנייה החדשה מתבצעת, תהליך שאורך כ-3-4 שנים. בסיום הבנייה, הדיירים מקבלים את דירותיהם החדשות והמשודרגות.
זכויות הדיירים בפרויקט פינוי בינוי
פיצוי לתושבים במתחם
הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר (בממוצע כ-25% יותר משטח הדירה המקורית), הכוללת ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן. התמורות משתנות בהתאם להסכם הספציפי עם היזם ולערך הקרקע באזור.
דיור חלופי בתקופת הבנייה
היזם מחויב לממן דיור חלופי לדיירים בכל תקופת הבנייה, כולל הוצאות מעבר, שכירות, ארנונה ואחסון.
הטבות מס לדיירים
הדיירים פטורים ממס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ומע"מ על שירותי הבנייה. קיימת גם אפשרות להפחתת ארנונה בשנים הראשונות בדירה החדשה.
זכויות מיוחדות לאזרחים ותיקים
אזרחים מעל גיל 70 זכאים לחלופות ייחודיות, כגון דיור בבית אבות, רכישת דירה חלופית או קבלת תמורה כספית שוות ערך. זכויות אלה עוברות ליורשים במקרה פטירה.
שאלות ותשובות
כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי מההתחלה ועד הסוף?
תהליך פינוי בינוי נמשך בממוצע כ-13 שנים מהתחלתו ועד לאכלוס הדירות החדשות. כ-5 שנים להתארגנות וקידום התוכנית, 4-5 שנים לאישורים, ו-3-4 שנים לבנייה בפועל.
מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38?
פינוי בינוי עוסק במתחם שלם (מינימום 24 יחידות דיור), דורש הליך תכנוני ארוך יותר, אך מעניק תמורות משמעותיות יותר לדיירים ומשפר את כל סביבת המגורים.
כמה דיירים צריכים להסכים כדי להתחיל פרויקט פינוי בינוי?
נדרשת הסכמה של לפחות 66% (שני שלישים) מבעלי הדירות במתחם כדי להתחיל בתהליך.
האם דיירים צריכים לשלם כסף בפרויקט פינוי בינוי?
לא. הדיירים אינם נדרשים לשלם עבור הפרויקט. כל העלויות, כולל הבנייה, הדיור החלופי והמעבר, ממומנות על ידי היזם.
מה קורה אם דייר לא מסכים לפינוי בינוי?
דייר שלא מסכים לפרויקט יכול להישאר במקום עד להליך פקיעת זכויות. במקרים כאלה, הרשות המקומית יכולה לפנות לבית משפט לקבלת צו פינוי. הדייר זכאי לייצוג משפטי ולערכאות ערעור, אך התהליך עלול להתארך משמעותית.
איך בוחרים יזם לפרויקט פינוי בינוי?
בחירת היזם מתבצעת על ידי נציגות הדיירים בהתאם לקריטריונים של ניסיון קודם, יכולת כלכלית, איכות התוכניות המוצעות והתמורות לדיירים. מומלץ לבחון מספר יזמים ולהשוות בין ההצעות השונות.
מה קורה במקרה של בעיות בתהליך הבנייה?
במקרים של עיכובים או בעיות בבנייה, הדיירים מוגנים על ידי ערבויות ביטוח שהיזם נדרש לספק. במקרה של פשיטת רגל של היזם, קיימים מנגנוני הגנה כולל אפשרות להחלפת יזם או התערבות ממשלתית.
סיכום
פינוי בינוי מספק הזדמנות לשיפור איכות החיים של דיירים, אך מדובר בתהליך מורכב וממושך. חשוב לדאוג לייצוג משפטי מקצועי, להבין את כל הזכויות והתמורות, ולהיות סבלניים לאורך התהליך. לפני תחילת התהליך, מומלץ להתייעץ עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועם יועצים מקצועיים בתחום, על מנת להבין את כל ההיבטים והזכויות הרלווטיים לפרויקט הספציפי שלכם.
