מה החוק אומר על השקעת נדל"ן בחו"ל?

עיצוב הוא על תרבותי, למרות שכן קיימים מאפיינים שמזוהים עם תרבות כזו או אחרת. אי לכך, ממש כפי שישנה חשיבות לעיצוב הבית הפרטי, כך גם ישנה חשיבות לעיצוב נכס שנרכש לטובת השקעה מעבר לים. עם זאת, טרם עוברים לבחון טרנדים עיצוביים בארץ היעד, אלו חומריות וצבעים שולטים ומה קהל היעד המקומי מחפש, רצוי לעצור לבחון מהן הנגזרות מבחינת החוק. אם מבחינת מס רכישה ואם מבחינת מיסוי בגין הכנסות משכירות. רלוונטי עבורכם? מוזמנים לקבל תמונת מצב מקיפה על אודות השקעות נדל"ן בחו"ל.

ראשית מיסוי

יש לא מעט אלמנטים שמסייעים לקבל החלטה האם להשקיע בנכס בחו"ל, אך נושא המיסוי תמיד בחזית, כאשר שיעור המס נקבע על בסיס הרווחים הצפויים בעת מכירת הנכס. כך למשל אם נשווה בין השקעת נדל"ן בקנדה לבין השקעת נדל"ן בספרד, נמצא שהיעד הראשון יותר כדאי, מציג תשלומי מיסים נמוכים שנעים בין 5 ל-0 אחוזים. כאן נחדד שהשקעת נדל"ן בחו"ל לא פעם מתייחסת למס באופן כפול. הן מול מדינת ישראל והן מול מדינת היעד.

עם זאת, בזכות האמנה למניעת כפל מס, מיסוי כפול אינו תמיד רלוונטי. כמו כן, בהרבה מקרים ישנה משמעות האם מדובר במשקיעים פרטיים או במשקיעים שפועלים תחת מעטה של חברה. מבקשים לוודא מה יהיו ההשלכות מבחינת מיסוי? הכרחי להיעזר ברואה חשבון שבקיא בחוקים המקומיים, או לחלופין בחברת תיווך שכבר עשתה עבורכם את שיעורי הבית.

מיסוי בגין הכנסה משכירות

גם בכל הנוגע למיסוי שנדרש בגין שכירות, ישנה משמעות לשאלה האם קיימת אמנת מס בין שתי המדינות, כאשר ראוי לבחון מהן תקנות המיסוי המקומיות בנושא (הכנסה משכירות). כמו כן, משקיע פרטי יכול לבחור בין מסלול מיסוי רגיל לבין מסלול מיסוי מופחת. במסלול הרגיל משלמים מס עבור סך ההכנסה, אם כי לצד ניכוי הוצאות נלוות (כגון פחת ושירותי ניקיון). מנגד, מי שייבחר במסלול מיסוי מופחת, ישלם 15% עבור סך ההכנסות, ללא יכולת לקזז הוצאות נלוות. מה עדיף? עבור בעלי מס שולי גבוה המסלול המופחת יותר אטרקטיבי, אם כי ראוי לחדד שהוא מיועד אך ורק למשקיעים פרטיים.

דגשים משלימים

נושא המיסוי מורכב ותלוי בשלל משתנים. כאן נציין כמה מהם: עסק שנהנה מהכנסה שמגיעה משכירות בחו"ל מחויב במס שולי. עסק שמוכר נדל"ן בחו"ל יכול לבחור בין סיווג של מכירה הוני לבין סיווג של מכירה עסקית (במקרה זה הרווח הריאלי עבור ההשקעה יחויב במס הכנסה, בהתאם לשיעור המס השולי). עסק שמרוויח ממכירת נדל"ן בחו"ל עשוי להיות מחויב באופן כפול. גם דרך ביטוח לאומי וגם דרך מע"מ. אם מדובר בחברה בע"מ שמשכירה או מוכרת נכס בחו"ל, הרי שאז נכנס למשוואה מס חברות (בגובה של 23%). אדם שרוכש בחו"ל דירה, משפץ ומשכיר לטווח קצר, עשוי להימצא (ע"י רשויות המס שיושבות בארץ) כמפעיל עסק וכדומה.

לסיכום: חשיבות הכוונה מקצועית

לצד העובדה שכיום ידוע שכלכלי למצוא נכסים שווים בחו"ל, נכסים שמציעים אמנת מס עם מדינת ישראל, ואף נכסים שמאפשרים לשפץ ולמכור (או להשכיר) לצד רווח נאה, הרי שתמיד נחוצה ראייה משפטית וראייה כלכלית מקיפה. מכאן ממש כפי שנדרש להבין איזה שיפוץ מינורי עשוי להקפיץ את ערך הנכס, כך גם נדרש להבין היכן ואיך נכון לפעול. נדרש להבין האם מוטב להשקיע כעסק או כאדם פרטי, כמה דירות ניתן (וכדאי) לרכוש בכול יעד, אלו הזדמנויות כלכליות מציע כל יעד, כיצד נדרש להתנהל מול הרשויות השונות בחו"ל וכדומה. הרעיון הוא שלפני שממהרים לסגור עסקת נדל"ן שווה, נדרש לבחון לעומק את סך התמונה, משמע ייעוץ מקצועי אינו פחות מהכרחי.